¿Qué es una Hipoteca Multidivisa?

Seguramente a la mayoría de los que estamos inmersos en el mundo de las Hipotecas cada vez se nos hace más familiar el término de Hipoteca Multidivisa, Hipoteca en yen, hipoteca en franco suizo, sobre todo en estos tiempos de crisis.

Una hipoteca multidivisa no es más que un Préstamo Hipotecario que le da la posibilidad de escoger una moneda diferente al euro como divisa con la que devolver los pagos al banco. El banco por ejemplo en vez de prestarle euros, le presta yenes o francos suizos u otra divisa diferente al euro. La clave está en que la moneda de nuestra hipoteca multidivisa sea una divisa estable en el mercado económico mundial y con tipos de interés inferior al euro como por ejemplo el yen japonés o el franco suizo.

En realidad, no todos tenemos acceso a este tipo de hipoteca multidivisa debido a que las entidades financieras restringen el acceso a las mismas en la mayoría de los casos sólo a sus clientes de banca personal o banca privada debido a la complejidad y el riesgo que llevan implícito este tipo de préstamo hipotecario y a la poca cultura financiera que tienen la mayoría de los clientes interesados en este tipo de hipoteca.

Los intereses de una hipoteca multidivisa estarán referenciados al Libor (London InterBank Offered Rate) de dicha moneda. El LIBOR es el tipo de interés interbancario que se aplica en el mercado de capitales de Londres, el tipo de interés al que los bancos se prestan dinero entre sí en el mercado interbancario. Por ejemplo, si su hipoteca multidivisa es en yenes los intereses de su préstamo vendrán referenciados al libor del yen, el cual dependerá en gran medida de la política monetaria del Banco de Japón (BOJ) y de la inflación en este país. Tenemos en dependencia del plazo analizado el libor a un mes, libor a 3 meses,libor a 6 meses, el libor a un año, aunque el que se utiliza generalmente en las hipotecas multidivisas y que nos interesará seguir su trayectoria es el libor a un año.

La moneda de nuestra hipoteca multidivisa además de depender del tipo de interés de la divisa, dependerá de la cotización de la moneda del préstamo. Si por ejemplo nuestra hipoteca es en yenes, mientras más yenes nos den por un euro más beneficio nos dará nuestra hipoteca multidivisa en yenes. Lo mismo si nuestra hipoteca es en francos suizos. Mientras más francos suizos nos den por un euro menos dinero le tendremos que devolver al banco por el dinero que nos ha prestado.

A las hipotecas multidivisa, como a las hipotecas en euros, se le aplica además del libor del que hemos estado hablando, un diferencial, del cual obtiene sus beneficios el banco. Con lo cual deberá contar usted a la hora de solicitar un préstamo a su entidad bancaria con estos dos valores mencionados más las comisiones que le supone la solicitud de su hipoteca. Entre ellas una que suele ser de las más costosas puesto que tendrá que consultarla mensualmente con el pago de su cuota es la comisión por cambio de divisas. Cada mes con la mensualidad de su hipoteca deberá pagar un % de la cuota en concepto de comisión por cambio de divisas y redondeo. Consulte con su entidad bancaria los detalles de esta comisión para que luego mes a mes no se incomode con ello.

Es importante tener en cuenta que las comisiones para este tipo de hipotecas multidivisa suelen ser superiores que para una hipoteca tradicional. Además cada vez que pague una cuota de la hipoteca deberá pagar una comisión por el importe correspondiente para pagar en la moneda adecuada, ya sea en yen japonés o en franco suizo.

Ventajas de la Hipoteca Multidivisa

Las hipotecas multidivisas nos permiten beneficiarnos de tipos de interés más bajos siempre que la moneda en la que esté referenciada nuestra hipoteca sea menos fuerte que el euro. Esto implica que lo primero que debemos conocer a fondo es el tipo de interés que rige en el país de la moneda en cuestión y realizar un estudio del mismo en los últimos años y valorar cuál puede ser su tendencia en el futuro.

Ventajas de la Hipoteca Multidivisa - Hipoteca multidivisa en yenes japoneses

La principal ventaja de una hipoteca en yenes japoneses se apoya en el tipo de interés que en comparación con la hipoteca en euros es bastante más bajo. Mientras que una hipoteca en yenes el tipo de interés está alrededor del 1% para una hipoteca en euros el tipo de interés estará alrededor del 5%. Con esta diferencia de varios puntos la ventaja de contratar una hipoteca en yenes es un opción más conveniente, que contratar el préstamo hipotecario para la compra de nuestra vivienda en euros.

Ventajas de la Hipoteca Multidivisa - Hipoteca multidivisa en francos suizos

Por otra parte encontramos una gran ventaja en una hipoteca en francos suizos debido a la estabilidad de esta moneda gracias a la gran estabilidad de la economía de este país. La cotización del franco suizo ante el euro tiene mucho menos riesgo que el que tendría contratar una hipoteca en yenes japones.

Pese a esto no podemos pasar por alto que se trata de una opción de mucho riesgo, por lo que nos obliga a conocer en detalle todas las características de este producto que ofrecen los bancos a simple vista atractivo.

Desventajas de la hipoteca multidivisa

Una de las desventajas que suele pasar desapercibida es la apertura de su hipoteca multidivisa. Desde el momento en que decides contratar una hipoteca multidivisa no podrás subrogarte en la hipoteca del vendedor con lo cual deberá escriturarla como una nueva hipoteca, con todos los gastos que conlleva dicho trámite.

El cambio de moneda de su hipoteca multidivisa a pesar de que su entidad financiera os dirá que lo puede efectuar en cualquier momento, en la realidad ocurre que en el mejor de los casos podrás realizarlo una vez al mes previo pago de una comisión, con lo cual puede sucederle que día tras día vea como el euro de desploma contra la moneda de su hipoteca y se vea en la obligación de esperar hasta el fin de mes, fecha en la cual ya sea demasiado tarde.

Otro desventaja de la hipoteca multidivisa a tener en cuenta es el importe a financiar para nuestra hipoteca. Las hipotecas multidivisas por lo general sól financian hasta el 70% del valor de tasación de la vivienda.

Riesgos de la hipoteca multidivisa

El mayor riesgo que tenemos al contratar un préstamo hipotecario de estas características es que tenemos que estar muy al corriente de trayectoria de la divisa de nuestro préstamo.

Otro de los riesgos es que además tenemos que estar muy al tanto la previsión del tipo de interés del país al que corresponde la moneda de nuestro préstamo, porque una subida en el tipo de interés nos aumentará la cuota en cada revisión. Actualmente el tipo de interés del yen se sitúa alrededor del 0.50%.